Hauskauf-Budget, Eigenmittel und Kreditannahmen prüfen
Der Ratgeber ordnet Erwerbsnebenkosten, Wohnbelastung und Reserven. Mit den Rechnern prüfen Sie anschließend Finanzierung und Ansparweg.
Wie viel Kapital, Monatsbudget und Anschlussfinanzierung benötigt der Kauf?
So funktioniert die Baufinanzierungsberechnung
Der Darlehensbetrag ergibt sich aus Kaufpreis minus Eigenkapital für den Kaufpreis. Kaufnebenkosten bleiben ein eigener anfänglicher Kapitalbedarf. Die monatliche Annuität wird aus Darlehen, Monatszins und rechnerischer Gesamtlaufzeit bestimmt.
Rate = Darlehen × i ÷ [1 − (1 + i)−n]
Jede Rate wird anschließend in Zinsen auf die offene Restschuld und Tilgung zerlegt. Eine zusätzliche monatliche Tilgung reduziert die Restschuld im Modell sofort. Nach der Sollzinsbindung wird die offene Summe ausgewiesen, ohne einen unbekannten Anschlusszins zu erfinden.
Sollzinsbindung, Gesamtlaufzeit und Restschuld unterscheiden
Eine Baufinanzierung kann rechnerisch über 25 oder 30 Jahre getilgt werden, während der Sollzins nur 5, 10 oder 15 Jahre feststeht. Die Monatsrate basiert hier auf der vollständigen Amortisationszeit. Am Ende der Zinsbindung ist häufig noch ein erheblicher Betrag offen.
Diese Restschuld ist entscheidend für die Anschlussfinanzierung. Ein höherer künftiger Zinssatz kann die neue Rate erhöhen, selbst wenn die bisherige Finanzierung problemlos tragbar war. Der Rechner zeigt deshalb die Restschuld separat.
Kaufnebenkosten, Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Kaufnebenkosten können unter anderem Steuer, Notar, Grundbuch, Vermittlung oder finanzierungsbezogene Gebühren umfassen. Ihre Höhe hängt von Land, Region und Vertrag ab. Sie werden nicht automatisch aus einem Prozentsatz erzeugt, sondern als dokumentierter Betrag eingegeben.
Mehr Eigenkapital senkt Darlehen und vereinfachten LTV, bindet aber Liquidität. Der im Rechner gezeigte Beleihungsauslauf ist Darlehen geteilt durch Kaufpreis und nicht zwingend identisch mit dem bankinternen Verhältnis zum Beleihungswert.
Die Kreditrate ist nicht die vollständige Wohnbelastung
Neben Zins und Tilgung können Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld, Instandhaltung, Energie, Verwaltung und weitere laufende Kosten anfallen. Der Rechner addiert die konkret eingegebenen Beträge zur monatlichen Rate, bildet aber keine automatische Instandhaltungsreserve.
Für eine Haushaltsentscheidung sollten außerdem Rücklagen und Belastungstests für höhere Anschlusszinsen betrachtet werden.
Woher kommen verlässliche Eingaben?
| Eingabe | Quelle | Prüfung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Kaufangebot oder Vertrag | Nicht mit dem ursprünglichen Angebotspreis verwechseln. |
| Eigenkapital | Tatsächlich zum Kauf verfügbare Mittel | Notreserve und spätere Renovierung getrennt halten. |
| Kaufnebenkosten | Notar, Steuerinformation, Makler und Bank | Konkrete Transaktion statt Pauschale verwenden. |
| Sollzins | Finanzierungsangebot | Nicht automatisch den Effektivzins als Ratenzins eingeben. |
| Sollzinsbindung | Darlehensangebot | Von der Gesamtlaufzeit unterscheiden. |
| Laufende Kosten | Bescheid, Versicherung, Wirtschaftsplan | Jahres- und Monatswerte korrekt zuordnen. |
Was beeinflusst das Ergebnis besonders?
Kaufpreis und Eigenkapital bestimmen das Darlehen. Sollzins beeinflusst Rate und Tilgungsverlauf. Gesamtlaufzeit verteilt die Rückzahlung. Zusatztilgung kann Restschuld und Zinsen reduzieren, soweit der Vertrag sie zulässt. Laufende Wohnkosten verändern nicht die Restschuld, aber die tatsächliche Monatsbelastung.
Finanzierungsvarianten sauber vergleichen
Ändern Sie pro Vergleich nur eine Annahme. Variieren Sie zuerst das Eigenkapital bei unverändertem Kaufpreis, Sollzins und Laufzeit. Dadurch werden Auswirkungen auf Darlehen, Kapitalbedarf und vereinfachten Beleihungsauslauf sichtbar. Vergleichen Sie anschließend verschiedene Sollzinsen mit demselben Darlehen und derselben Laufzeit. Eine Zusatztilgung sollte erst im dritten Schritt verändert werden.
Die niedrigste Monatsrate ist nicht automatisch die günstigste Finanzierung. Eine längere rechnerische Laufzeit senkt häufig die Rate, lässt Zinsen aber länger anfallen. Umgekehrt kann sehr viel Eigenkapital die Kennzahlen verbessern und gleichzeitig zu wenig Liquidität für Nebenkosten, Modernisierung oder Notfälle übrig lassen.
Bei jeder Variante sollte die Restschuld nach der Sollzinsbindung notiert werden. Sie ist der Betrag, der dem späteren Anschlusszins ausgesetzt bleibt.
Anschlussfinanzierung als Belastungstest
Der heutige Rechner kennt keinen künftigen Zinssatz. Die ausgewiesene Restschuld ermöglicht jedoch einen nachvollziehbaren Stresstest: Verwenden Sie sie als neuen Darlehensbetrag und rechnen Sie die verbleibende Laufzeit beispielsweise mit einem um ein oder zwei Prozentpunkte höheren Sollzins.
So wird sichtbar, ob die Anschlussrate selbst bei ungünstigerer Zinslage noch in das Haushaltsbudget passen könnte. Zwei Angebote mit ähnlicher Anfangsrate können ein unterschiedliches Risiko erzeugen, wenn Tilgungsgeschwindigkeit oder Zinsbindung abweichen.
Ein solcher Vergleich ist ein Szenario, keine Prognose. Er soll die Abhängigkeit vom späteren Zins zeigen und nicht behaupten, wie hoch dieser tatsächlich sein wird.
Plausibilitätskontrolle
- Darlehen muss Kaufpreis minus Eigenkapital entsprechen.
- Kapitalbedarf muss Eigenkapital plus Kaufnebenkosten entsprechen.
- Mehr Eigenkapital muss den LTV senken.
- Bei 0 % gilt Rate = Darlehen ÷ Monate.
- Zusatztilgung darf Zinsen und Rückzahlungszeit nicht erhöhen.
- Bei kurzer Sollzinsbindung sollte gewöhnlich eine positive Restschuld bleiben.
Tilgungsverlauf der Baufinanzierung
Die Tabelle zeigt das erste Jahr, Jahresstände und den letzten Zahlungspunkt. Abweichende Rundung, Zahlungstermine oder taggenaue Zinsmethoden der Bank können kleine Differenzen verursachen.
| Rate | Zahlung | Tilgung | Zinsen | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
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Übungsaufgaben für Bankausbildung, Immobilienwirtschaft und Studium
Aufgabe 1 – Eigenkapital und LTV
Kaufpreis 300.000 €, Eigenkapital 60.000 €, Kaufnebenkosten 30.000 €. Bestimmen Sie Darlehen, Kapitalbedarf und LTV.
Aufgabe 2 – Monatsbelastung
Rate 1.500 €, Grundsteuer 600 € jährlich, Versicherung 480 € jährlich und sonstige Kosten 250 € monatlich.
1.500 + 600 ÷ 12 + 480 ÷ 12 + 250.
Für Lernende: Restschuld rekursiv bestimmen
Nach jeder Rate werden zuerst die Periodenzinsen aus der Anfangsrestschuld berechnet. Der verbleibende Teil der Zahlung tilgt das Darlehen.
Tilgungt = Rate − Zinst
Restschuldt = Restschuldt−1 − Tilgungt
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung wird zum Ausgangspunkt einer möglichen Anschlussfinanzierung. Da deren Zinssatz heute unbekannt ist, darf er nicht als sichere Fortsetzung behandelt werden.
Häufige Fehler bei der Baufinanzierungsplanung
- Nur die Kreditrate und nicht die gesamte Wohnbelastung vergleichen.
- Effektivzins ungeprüft als Sollzins für die Ratenformel verwenden.
- Kaufnebenkosten oder Renovierungsbedarf übersehen.
- Finanzierungszusage mit komfortabler Haushaltsbelastung gleichsetzen.
- Restschuld und Anschlusszinsrisiko ignorieren.
- Zusatztilgung ohne Prüfung der Vertragsgrenzen annehmen.
- Liquiditäts- und Instandhaltungsreserve vollständig als Eigenkapital einsetzen.
Annahmen und Grenzen
Der Rechner modelliert ein festverzinsliches, monatlich zahlbares und vollständig amortisierendes Darlehen. Nicht enthalten sind variable Zinsen, tilgungsfreie Phasen, Schlussraten, Förderbedingungen, Bereitstellungszinsen, Bankgebühren, Wertentwicklung, Verkaufskosten oder ein künftiger Anschlusszins. Laufende Kosten bleiben konstant.
Das Ergebnis ist ein Lern- und Planungsszenario, keine Finanzierungszusage, Immobilienbewertung oder persönliche Finanzberatung.